Les appartements haussmanniens, avec leurs volumes généreux, leurs moulures raffinées et leur cachet historique, ont toujours suscité un fort engouement auprès des investisseurs immobiliers. En location meublée non professionnelle (LMNP), ces biens présentent un certain nombre d'avantages, mais aussi quelques inconvénients qu'il convient de prendre en compte avant de se lancer.
Un peu d’histoire pour bien cerner le contexte
Les immeubles haussmanniens, qui font aujourd'hui partie intégrante du paysage urbain parisien, sont le fruit d'une vaste transformation de la capitale française sous le Second Empire. Entre 1853 et 1870, le préfet Georges Eugène Haussmann, sur ordre de Napoléon III, a mené un ensemble de travaux titanesques visant à moderniser, assainir et embellir la ville.
Avant l'intervention d'Haussmann, Paris était une ville labyrinthique, caractérisée par ses ruelles étroites, ses quartiers insalubres et ses immeubles vétustes. La ville souffrait d'une surpopulation croissante, d'un manque d'hygiène et d'infrastructures défaillantes.
Pour remédier à ces maux, Napoléon III et Haussmann ont élaboré un plan d'aménagement urbain d'une ampleur sans précédent. Ce plan prévoyait la création de larges avenues, de places nouvelles, de jardins publics et d'égouts modernes. Il imposait également des règles strictes de construction pour les immeubles, afin d'en garantir la solidité, la salubrité et l'esthétique.
Les immeubles haussmanniens ont été construits selon un cahier des charges précis, définissant notamment leur hauteur, leur style architectural et leurs matériaux de construction. Ils se caractérisent par une structure en pierre de taille qui est un matériau noble et solide, une façade élégante et harmonieuse constituée de chapiteaux sculptés, de balcons filants et de toitures mansardées. De plus, les appartements haussmanniens sont généralement vastes et dotés de grandes fenêtres, ce qui permet une meilleure circulation de la lumière naturelle. Leurs hauts plafonds, leurs parquets en bois massif, leurs cheminées en marbre et leurs larges fenêtres leur confèrent un cachet unique qui séduisent irrémédiablement.
Valorisation patrimoniale, charme et authenticité
De ce qui précède, l’immeuble haussmannien revêt un véritable charme et une authenticité sans égal. Étant situés dans les quartiers les plus prisés des grandes villes parisiennes, les appartements haussmanniens bénéficient d'une forte attractivité locative et d'une valeur patrimoniale solide, avec un fort potentiel de plus-value à la clé.
À cela s’ajoute un potentiel locatif significatif en location meublée. La demande locative pour les appartements haussmanniens est généralement très forte, notamment auprès des familles aisées et des touristes. La large surface de ces biens permet de les louer à un prix élevé, ce qui se traduit par des revenus locatifs conséquents pour les investisseurs.
Louer meublé pour bénéficier du statut de LMNP
En plus de tous ces atouts sur le plan locatif, l’investisseur bénéficie d’un autre point fort de taille : une très intéressante optimisation fiscale grâce au statut de LMNP. Ce dernier ouvre en effet droit à une réduction de son impôt sur le revenu, grâce aux déductions issues du régime réel d’imposition (charges et amortissements) ou du régime micro BIC (abattements).
Attention toutefois, au coût d'acquisition élevé : les appartements haussmanniens sont plus chers à l'achat que les appartements plus récents. Afin de déduire les intérêts de l’emprunt, de même que les frais de notaire et ceux d’agence, il vaut mieux opter pour le régime réel d’imposition. Dans ce cas, vos recettes locatives doivent être supérieures à un certain seuil.
Prévoyez également des travaux de rénovation plus ou moins importants, notamment pour remettre aux normes le bâti du point de vue énergétique et environnemental. Par ailleurs, sachez que la gestion locative est plus complexe du fait que les interventions relatives à l’entretien et à la maintenance peuvent être plus ou moins fréquentes.
