Le vieillissement de la population française fait des EHPAD un secteur en pleine expansion, occupant une large part dans le marché de la Silver Economy. Les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes attirent ainsi de plus en plus d'investisseurs souhaitant se lancer dans la location meublée non professionnelle (LMNP), du fait de leur solide rendement : 4.2% à 4.9% par an en moyenne. Mais face à la diversité des offres, il est important de comprendre les différents types d'investissement en EHPAD et leurs avantages respectifs. En effet, il est possible d’investir en direct, et aussi par le biais de la pierre-papier.
Investissement en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)
C'est la forme d'investissement la plus courante. L'investisseur achète un bien immobilier neuf en VEFA auprès d’un promoteur immobilier qui, lui-même, est le gestionnaire de l’EHPAD. C’est le plus souvent un programme complet en LMNP neuf qu’il propose. De même, les programmes en LMNP ancien sont disponibles, c’est-à-dire que l’investissement porte sur un EHPAD déjà fonctionnel générant des revenus immédiats.
Le document contractuel qui lie le gestionnaire et l’investisseur est le bail commercial. Celui-ci comporte les clauses afférentes au montant des loyers à verser à ce dernier, de même que leur fréquence et les conditions se rapportant à leur revalorisation. Ce bail commercial permet ainsi de sécuriser ses revenus locatifs, ce qui fait un des points forts à l’origine du succès grandissant de ces établissements seniors médicalisés.
Les avantages du LMNP en EHPAD : la défiscalisation grâce au régime micro-BIC qui est un régime dit forfaitaire (abattement de 50%) et au réel d’imposition (déductibilité des charges et des amortissements). À ces avantages fiscaux s’ajoutent le rendement attractif comme susmentionné, un taux d’occupation élevé réduisant les risques locatifs ainsi qu’un important potentiel de valorisation.
De plus, du fait que l’EHPAD est géré par un exploitant spécialisé dans la prise en charge de la dépendance, l’investisseur est délesté de toute prise de tête tout au long de sa détention dans son patrimoine.
Investissement via les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI)
Les SCPI sont de la pierre-papier et exploitent un patrimoine immobilier ultra-diversifié. Elles sont classées en différentes typologies, et ce sont les SCPI de santé qui gèrent des EHPAD et des résidences seniors dans leur parc.
Les avantages : une très intéressante mutualisation des risques, un faible ticket d’entrée (à partir de 200 euros la part de SCPI) ainsi que la gestion professionnelle prise en charge par un spécialiste en asset management. Les SCPI de santé génèrent, par ailleurs, un excellent rendement qui est de l’ordre de 4.3% par an.
Investissement via les SARL immobilières
La SARL immobilière permet à plusieurs personnes de s'associer pour acheter un bien immobilier en EHPAD. Chaque associé est propriétaire d'une part de la SARL immobilière et perçoit des loyers en fonction de sa participation.
Les avantages :
- un faible coût d’acquisition, puisque celui-ci est supporté par plusieurs personnes
- une liberté contractuelle : les associés peuvent adapter les statuts de la SARL immobilière à leurs besoins
- une transmission du patrimoine facilité : ce sont les parts qui sont transmises aux héritiers
Quel que soit le type d’investissement, à garder en tête que l’investisseur jouit de tous les avantages de la LMNP et de l’excellent rendement de l’EHPAD. Pour choisir la meilleure option, étudier les différents marchés pour ces 3 types de produits est primordial (investissement en direct, via la SCPI et via la SARL immobilière).
Important : l'acquisition d’un EHPAD est un investissement à long terme. Bien choisir l'exploitant est déterminant.
