Le marché des SCPI s’étend, accueillant chaque année de nouvelles entrées. Malgré une situation quelque peu critique en 2023, le marché demeure dynamique et les rendements stables. Plus de 6 milliards d’euros de collecte sont attendus d’ici à la fin de l’année, pour toutes les SCPI confondues.
Cependant, comment répartir les allocations pour un portefeuille performant : SCPI nouvelles génération ou historiques ?
Rappelons que les 12 derniers mois ont été soulignés par une dépréciation de la part, pour un tiers d’entre elles, notamment pour les SCPI historiques, pénalisées par la non conformité de leur parc immobilier. Celui-ci se compose d’immeubles de bureaux ne répondant plus aux nouvelles exigences face à un marché en perpétuelle mutation.
SCPI anciennes : historique traçable, maturité et gestion prudente
Un historique traçable
Les SCPI ayant fait du chemin, pour la plupart âgées de plus de 10 ans, disposent d'un historique de performance retraçable. Ce, en particulier le taux de distribution (TD) et le taux de rendement interne (TRI). À noter que ces SCPI ont traversé plusieurs cycles immobiliers et ont su démontrer leur résilience face aux crises.
Un patrimoine d’immeubles Core et une diversification étendue
Leur patrimoine immobilier est généralement constitué d'immeubles de bureaux situés dans des quartiers d’affaires, en zone Core. Idem pour les murs de commerces jouissant d’un emplacement privilégié (Paris et Île-de-France pour la majorité des anciennes SCPI). De plus, la diversification est optimale du fait des acquisitions réalisées au fil du temps, atténuant les risques et permettant d’inclure dans leur portefeuille des immeubles de différentes typologies.
Un mode de pilotage prudent pour 80% d'entre elles
La gestion des SCPI anciennes est souvent prudente, privilégiant la recherche de performances sur une courbe stable et dans la durée. Leur taux de distribution est de 4% à 4.5%. Celles-ci conviennent ainsi aux investisseurs plus ou moins frileux aux risques.
Une capitalisation significative
La valeur totale du marché des parts de la SCPI en reflète la taille et le positionnement à l’instant T. Si cette capitalisation ne reflète pas directement la performance, elle en est plutôt un signe de maturité. En effet, une forte capitalisation est généralement associée à une expérience plus longue et à une base d'actifs plus importante. De même, l’autre avantage qui en est issu est une durée plus courte du report de jouissance.
Cependant, il est important de noter que les SCPI historiques, principalement investies dans des immeubles de bureaux, font face actuellement à un certain nombre de défis. En effet, leur parc immobilier peut être vieillissant ou non conforme aux normes actuelles, ce qui peut nécessiter des travaux importants de rénovation ou de transformation.
Les nouvelles SCPI : opportunistes et à haut rendements
Les SCPI nouvelle génération se distinguent par leur stratégie innovante, générant des rendements supérieurs à la moyenne.
Présence en zone euro et perspectives de rendements plus élevés
Les sociétés d'investissement immobilier sélectionnent stratégiquement leurs zones d'intervention. Elles privilégient l'Europe et le marché international, profitant ainsi de nombreux avantages. Parmi ceux-ci, on peut citer une fiscalité favorable et un marché immobilier plus dynamique. Cette approche leur permet d'accéder à des rendements plus élevés, pouvant atteindre 6% ou plus.
Un patrimoine conforme aux normes et un risque minoré de dévalorisation des prix de la part
Les jeunes SCPI n’ayant pas encore constitué leur parc immobilier, elles ont l’avantage de sélectionner leurs immeubles en conformité avec les nouvelles exigences. D’où un risque minoré de la dévalorisation du prix de la part. Toujours est-il que le niveau de risque demeure variable, du fait de la faible diversification au moment de leur démarrage.
