Pour investir et défiscaliser dans le neuf, vous disposez d’un dispositif dédié à cet effet : la loi Pinel. Il s'agit d’un outil de défiscalisation immobilière permettant aux contribuables français de réduire leur impôt sur le revenu. Cela en contrepartie de l’acquisition d’un logement neuf en VEFA et de sa mise en location suivant des conditions spécifiques. Comment défiscaliser sous Pinel et quelle durée choisir en ce qui concerne votre engagement ?
L’achat d’un logement neuf au sein d’un immeuble collectif
Afin que le bien soit éligible, il doit faire partie d’un immeuble neuf en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) exploité à titre de logement collectif. Celui-ci est construit par un promoteur immobilier. Ainsi, lorsque vous investissez sous Pinel, c’est généralement un programme que ce dernier propose, et non pas seulement le logement.
Conseil : optez pour un appartement de petite surface, de préférence. Sélectionnez le bon promoteur et le bon programme.
Les zones éligibles : A Bis, A et B1
Seules les communes situées dans les zones susmentionnées sont éligibles à la loi Pinel. Vous devez donc choisir celle qui vous paraît la plus intéressante par rapport à plusieurs critères : la ville où vous êtes vous-même établi (sachant qu’il vous incombe de supporter l’ensemble de la gestion locative) ainsi que la typologie de vos futurs locataires (seniors, étudiants, etc.).
Ces zones sont celles qui incluent les communes les plus peuplées : celles de la zone A Bis sont caractérisées par la plus forte tension locative et représentent les communes d’Île-de-France. La zone A est celle des grandes agglomérations telles que Bordeaux, Lyon, Lille, Toulouse, Marseille, etc. Quant à la zone B1, elle regroupe les villes moyennes, mais dont la demande locative est bien présente.
Conseil : les villes moyennes demeurent intéressantes pour investir sous Pinel du fait de la saturation foncière en zone A Bis et en zone A. Ce qui va influencer le prix d’achat et, par conséquent, sur la rentabilité finale de votre investissement.
Rappel sur les exigences liées au montant du loyer
Vous ne pouvez pas fixer librement les loyers, car la loi a déterminé un plafond qui tient compte des ressources du locataire ainsi que de l’emplacement du logement par rapport aux zones susmentionnées.
Conseil : sélectionnez à l’avance vos locataires afin de prendre le temps d’analyser leur fiabilité financière et leurs revenus. Ce qui vous permet de calculer le juste loyer, bien avant même la livraison du logement.
Quelle durée choisir ?
La loi Pinel est plutôt flexible en ce qu’il s’agit de la durée d’engagement : vous avez le choix entre 6 ans, 9 ans ou 12 ans. L’engagement initial est de 6 ans, mais vous êtes libre de choisir 9 ans ou 12 ans, en fonction de votre situation fiscale sur le long terme.
Si vous avez choisi la durée de 6 ans et que le bail locatif conclu avec les locataires excède cette période, vous devez obligatoirement renouveler votre engagement Pinel et ce, pendant 3 années ou pendant encore 3 ans supplémentaires, soit au total 12 ans.
Toujours est-il que le taux de défiscalisation est le plus profitable pour 6 ans et 9 ans d’engagement. Il décroît pour les 3 dernières années.
La durée maximale de la mise en location Pinel est de 12 ans ; au-delà de cette échéance, le dispositif s’éteint et vous disposez librement de votre logement. Si le bail locatif conclu avec vos locataires Pinel n’arrive pas encore à expiration, vous devez continuer à respecter la durée conclue avec ce dernier. Ce n’est que lorsque le contrat arrive à son terme que vous signerez un nouveau bail locatif suivant les loyers que vous aurez vous-même définis.
